Het behoeft geen discussie meer dat het verstandig is om eerst de woning te verkopen alvorens een nieuwe woning aan te kopen. Om uiteenlopende redenen wordt toch regelmatig besloten te verhuizen naar een nieuwe woning met het risico een lange tijd dubbele woonlasten te moeten dragen. Van Gassen Vastgoed heeft verschillende mogelijkheden om deze dubbele woonlasten te compenseren. Eén van deze oplossingen is het verhuren van de woning, zodat met de huuropbrengsten de dubbele woonlasten kunnen worden gecompenseerd. Echter, hoe pak je dit het beste aan en waar moet je aan denken? In deze bijdrage wordt kort stil gestaan bij de overwegingen die men moet maken bij het verhuren van een woning. Er zitten namelijk nogal wat haken en ogen aan.
Allereerst dient toestemming voor de verhuur te worden gevraagd aan de hypotheekverstrekker. Huurders worden in Nederland zeer goed beschermd, wat kort gezegd betekent dat een verhuurder de huurovereenkomst niet zomaar op kan zeggen. Als de huurperiode afloopt, heeft de huurder namelijk recht op huurbescherming. Daardoor kan een huurder in principe te allen tijde in de woning blijven wonen. Het is daarom begrijpelijk dat een hypotheekverstrekker niet zomaar toestemming geeft om de woning te verhuren, omdat de kans bestaat dat het pand dan nooit meer vrij van huur kan worden verkocht. Op enkele uitzonderingen na (de verhuurder gaat voor een korte periode naar het buitenland en de hospita-regeling) is tijdelijke verhuur in Nederland alleen mogelijk op basis van de zogenaamde Leegstandwet en vervalt het recht op huurbescherming. Een andere interessante optie, waar het recht op huurbescherming niet snel zal worden uitgeoefend, is de woning verhuren via de zakelijke markt.
Verhuren op basis van de Leegstandwet
Op basis van de Leegstandwet kunnen Burgemeesters en wethouders de eigenaar van een woning toestemming geven om de woning tijdelijk te verhuren. Zij kunnen een vergunning verlenen voor het verhuren van de woning voor een periode van twee jaar, die kan worden verlengd tot de maximale duur van 5 jaar. Er zijn enkele voorwaarden verbonden aan de aanvraag van een dergelijke vergunning. Een nadere toelichting van deze voorwaarden en de eisen voor de vergunning gaat deze bijdrage te buiten. Bij verhuur op basis van de Leegstandwet gelden de normale huurbeschermingsregels niet en dus heeft de huurder geen recht op huurbescherming. De huurperiode bedraagt ten minste 6 maanden en er is een opzegtermijn voor de verhuurder van minimaal 3 maanden. De woning kan in de periode van de verhuur gewoon te koop blijven staan en kan ook worden verkocht.
Zakelijke verhuur
De woning verhuren als zogenaamde expatwoning behoort ook tot de mogelijkheden om een woning te verhuren. Een expat is een werknemer die door zijn werkgever is uitgezonden naar het buitenland om daar te werken. Vaak wordt de woning dan verhuurd aan de werkgever, die er tijdelijk haar werknemers in kan laten wonen. Deze werkgever heeft gewoon het recht op huurbescherming, maar maakt daar in de meeste gevallen geen gebruik van in verband met het tijdelijke verblijf van de werknemer. Als de werkgever de woning echter wil aanhouden voor andere expats, zou dat op basis van de huurbescherming mogelijk zijn.
Fiscale gevolgen
Verhuur van de oude woning brengt veranderingen met zich mee voor de aftrek van de hypotheekrente op deze woning, Op het moment dat de leegstaande woning niet wordt verhuurd, is de hypotheekrente aftrekbaar gedurende twee jaar. Echter, op het moment dat de woning wordt verhuurd, kan de hypotheekrente op de verhuurde woning niet meer van het belastbare inkomen worden afgetrokken. Daar staat tegenover dat de huurinkomsten vaak belastingvrij zijn (afgezien van vermogensbelasting). Bij het overwegen van verhuur van de oude woning, dient men rekening te houden met deze consequenties van verhuur voor de hypotheekrenteaftrek. Verhuur zou er immers toe kunnen leiden dat u slechter af bent!
Op het moment dat de huurder de woning verlaat, is hypotheekrenteaftrek weer mogelijk. Dit is een tijdelijke maatregel, die werd geïntroduceerd in het Belastingplan 2010. Per 1 januari 2012 zou de normale regeling weer gaan gelden, maar de tijdelijke maatregel is verlengd met een periode van 1 jaar. Per 1 januari 2013 geldt weer de oude regeling.
Conclusie
Door de huidige situatie op de woningmarkt komt het vaak voor dat mensen de ‘oude’ woning niet verkocht krijgen. Op dat moment zullen in de meeste gevallen dubbele hypotheeklasten moeten worden gedragen. Ter compensatie van deze dubbele lasten is het mogelijk de ‘oude’ woning te verhuren. Als de woning wordt verhuurd aan particulieren, moet rekening worden gehouden met de Nederlandse huurbescherming. Dit maakt verhuren niet aantrekkelijk. Echter, de woning kan tijdelijk verhuurd worden op basis van de Leegstandwet. Daarvoor dient in de meeste gevallen toestemming te worden gevraagd aan de hypotheekverstrekker. Ook moet een vergunning door de Burgemeester en wethouder worden verleend. De huurder heeft in dit geval geen recht op huurbescherming. De woning verhuren aan expats kan ook een interessante optie zijn. Hoewel de werkgever recht heeft op huurbescherming, zal dit recht in de meeste gevallen niet worden uitgeoefend.
Let bij het verhuren van de oude woning altijd op de fiscale gevolgen. Het recht op hypotheekrenteaftrek verdwijnt wanneer de ‘oude’ woning wordt verhuurd. Daarentegen zijn de huurinkomsten (vaak) onbelast. Kort gezegd, verhuren van de woning kan een goede oplossing zijn wanneer de oude woning niet binnen de gewenste termijn kan worden verkocht, maar het is zeer aan te raden alle gevolgen zorgvuldig te bekijken en te beoordelen.
Van Gassen Vastgoed
René van Gassen